세계 이코노미스트의 골칫거리 - 미국 주택 가격은 왜 상승하나?
아래 <그림>에 나타난 것처럼, 미국의 전국 주택가격지수는 역사상 최고치 돌파를 눈앞에 두고 있죠. 왜 이런 현상이 나타났는지 살펴보는 한편, 미국 주택시장의 미래를 예상해 볼까 합니다.
<그림 1> 2000년 이후 미국 주택가격지수 추이
주택가격 상승의 첫 번째 이유 - 이민 유입!
최근 세계적인 경제지, The Economist(”A new wave of mass migration has begun”)는 주요 선진국으로의 강력한 이민 증가를 보도한 바 있습니다. 아래 <그림>에 나타난 것처럼, 미국과 영국 등 주요 선진국으로 폭발적인 이민의 증가가 나타나고 있죠.
이는 바이든 행정부가 이민을 촉진하는 방향으로 정책을 바꾼 데다, 2020~2021년 코로나 팬데믹 기간 동안 중지되었던 이민이 재개된 영향이 큽니다. 그리고 이민자들은 15~64세의 생산활동인구(Working Age)가 주력을 이루고 있기에, 이민자 증가는 강력한 주택 수요를 유발합니다.
주택가격 상승의 두 번째 이유 - 리쇼어링 !
세계적인 통신사, 블룸버그는 특집 기사(”A ‘Bidenomics’ Factory Boost, But Maybe Not in Reshoring”)를 통해 강력한 제조업 붐이 발생했음을 지적한 바 있습니다. 특히 임금 수준이 높은 컴퓨터와 전기전자 산업이 투자 붐을 주도하고 있다 보니, 강력한 주택 수요를 일으키고 있습니다.
상대적으로 인건비가 싸고 에너지가 풍부한 미국 남부지역을 중심으로 투자가 이뤄지고 있는 반면, 이 지역은 상대적으로 주택공급이 부족합니다. 이 결과, 미국의 전체 주택가격 상승률에 비해 해안가의 대도시 집값 상승 탄력이 떨어지는 모습이 목격되고 있죠.
주택가격 상승의 마지 이유 - 만성적인 주택공급 부족!
이상의 두 가지 요인에 ‘만성적인 주택공급 부족’이 영향을 미치고 있습니다. 아래 <그림>의 회색 박스 부분은 2008년 글로벌 금융위기 이후의 시간을 나타내는데, 이전에 비해 신규 주택 착공이 급격히 감소한 것을 발견할 수 있습니다.
연 150만 호 전후의 주택 착공이 이뤄지던 것이, 이때에는 100만 호 전후로 줄어들었습니다. 그리고 건설된 주택의 대부분이 한국의 아파트에 해당되는 ‘콘도’에 집중된 것도 주택시장의 불균형을 키운 요인으로 작용했습니다. 주택 수요가 급증하는 미국 남부보다는 해안의 대도시에 콘도 공급이 집중되었기 때문이죠.
따라서 이상의 요인을 감안할 때, 미국 주택시장은 금리가 여기서 더 급등하지 않는 한 강세 흐름을 지속할 가능성이 높은 것 같습니다.
<그림> 미국 모기지금리(파란선,좌축)와 신규주택착공(붉은선,우축)의 관계
⭐ 핵심 요약 ⭐
- 시장금리 상승에도 불구하고 미국 주택시장의 강세 흐름이 이어지고 있습니다.
- 미국 주택시장이 강세를 보이는 첫 번째 요인은 이민 유입의 증가, 그 다음은 거대한 리쇼어링 붐, 마지막으로 만성적인 주택 공급 부진 때문인 것으로 보입니다.
- 따라서 미국 시장금리가 현 수준에서 급격히 상승하지 않는 한, 미국 주택시장의 붐은 더 이어질 가능성이 높은 것으로 판단됩니다.