주택시장 규제, 어떤 영향 미치나?

한국 정부는 주택시장이 과열될 때마다 투기과열지구를 신규 지정하거나, 심지어 토지거래 허가구역으로 선포하는 등 규제를 강화해 왔습니다. 그런데, 최근 발간된 한국은행의 보고서(거시건전성 정책이 우리나라 가구의 부채 및 자산 불평등에 미친 영향)는 그 효과가 매우 의심스럽다고 지적합니다. 보다 자세한 내용은 아래의 본문을 참고하시기 바랍니다.

한국의 가계부채, 누가 주도 하나?

부동산 가격이 급등할 때마다 반복적으로 나오는 규제가 LTV(주택담보인정비율) 및 DTI(총부채상환비율) 규제입니다. 한마디로 말해, 집값이나 소득에 비해 얼마나 대출을 받을 수 있는지 규제한 것이죠. 예를 들어 LTV가 40%라면, 시가 10억의 아파트를 구입할 때 받을 수 있는 대출이 4억이 될 것입니다. 이와 같은 대출 규제는 주택 수요를 억누를 목적으로 단행되는데, 그 효과를 둘러싸고 많은 논란이 있었습니다.

논란이 제기되는 가장 큰 이유는 바로 대출을 받는 사람들 대부분이 부유층이기 때문입니다. 아래의 <그림 2>는 소득 분위별 부채의 변화를 보여주는데, 압도적으로 고소득층(5분위)이 주도하고 있음을 발견할 수 있습니다.

이런 현상이 나타난 이유는 DTI(총부채상환비율) 규제가 잘 설명해 주죠. 총부채상환비율이란, 연간 소득 대비 대출금의 상환액 비중을 측정한 것이니 소득이 높은 사람일수록 더 많은 대출이 가능하기 때문입니다. 실제로 <그림 3>을 보면, 한국의 소득 상위 20%(5분위)의 자산이 12억을 넘어설 정도입니다. 이들은 소득도 많고 자산도 많으니, 대출 규제의 영향을 상대적으로 덜 받는 상황임을 알 수 있습니다.

조정지역(투기과열지구 등)을 선포한 효과는?

이제 본격적인 분석에 들어가 보겠습니다. 아래 <표 3>의 첫 번째 줄은 전체 가구 및 각 소득 분위별 가구를 나타냅니다. 예를 들어 1분위는 소득 하위 20% 가구를 뜻하죠.

두 번째 줄은 대출을 억제하기 위해 정부가 특정 지역을 조정지구(투기과열지구 등)로 선포한 후의 주택가격 변화를 측정한 것입니다. 즉, 조정지역으로 선포해 부채를 줄이도록 유도하면 각 가계의 주택 자산이 정말 줄어드는지 확인해보자는 것입니다.

두 번째 줄의 각 숫자는 조정지구 선포가 주택자산에 미친 영향을 표시하는 데, 플러스면 ‘긍정적’ 효과를 미친 것으로 볼 수 있고 반대로 마이너스면 ‘부정적’ 영향을 미쳤다고 해석할 수 있죠. 그런데, 놀랍게도 모두 플러스 숫자가 나왔습니다.

이상의 분석은 두 가지 가능성을 시사합니다. 첫 번째는 투기과열지구 등을 선포하는 게 일종의 ‘신호’ 효과를 주는 게 아닐까 생각됩니다. 즉, “여기가 핫한 곳이다”라는 인증이 되는 셈이죠. 두 번째 가능성은 대출을 많이 받는 계층이 소득 상위 20%이다 보니, 이들을 대상으로 가해지는 각종 규제가 큰 효과가 없을 수 있다는 것입니다.

따라서 다음 번 부동산 시장의 호황 때에는 대출규제보다는 다른 정책 수단을 사용하는 게 더 나은 결과를 가져오지 않을까 생각합니다.

️⭐핵심 요약⭐

최근 한국은행에서 발간된 흥미로운 보고서(거시건전성 정책이 우리나라 가구의 부채 및 자산 불평등에 미친 영향)에 따르면, 부채를 줄이는 방향으로 취해지는 각종 규제. 특히 조정지구 지정은 가계의 주택자산을 오히려 늘리는 효과를 가져왔다고 합니다.
아마 투기과열지구로 지정되는 게 일종의 ‘신호’ 효과를 준 데다, 소득 상위 계층이 대출 증가를 주도하다 보니 LTV 및 DTI 규제의 효과가 크지 않았기 때문으로 보입니다.
부디 다음 번 부동산 상승 사이클 때에는 보다 적절한 정책이 나오기를 기대해 봅니다.

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