점점 더 높아지는 부동산 불황의 위험
이번 시간에는 실리콘밸리 뱅크(SVB) 및 크레딧 스위스 사태 이후 은행권의 대출이 경색되며 부동산 시장이 타격을 받지 않을지 살펴보겠습니다. 결론부터 이야기하자면, 적어도 상반기 중에는 미국 등 선진국 부동산 시장이 더 큰 어려움을 겪을 가능성이 큽니다.
지난 2022년 초부터 시작된 강력한 금리 상승은 미국 등 선진국 부동산 시장에 큰 타격을 주고 있습니다. 최근 발간된 세계적인 경제지, Economist의 기사(America’s property market suggests recession is on the way)에 실린 첫 번째 <그림>은 가계가 이자 급등으로 상당한 상환 부담을 지고 있음을 보여줍니다. 이는 두 가지 문제를 일으키는데, 첫 번째는 이자 지급을 연체하면서 차압될 위험에 처한 가계의 숫자를 늘릴 수 있으며 다른 하나는 소비 위축을 유발할 수 있다는 것입니다.
물론 두 번째 위험은 아직 크지 않습니다만, 첫 번째 문제는 이미 현실로 나타나고 있습니다. 주거용 건물 착공이 가파르게 줄어들고 있으며, 이와 연관된 산업들이 차례대로 어려움을 겪을 가능성이 커지고 있죠.
<그림 1> 미국의 부동산 담보 대출 비용이 가계 소득에서 차지하는 비중(%)
<그림 2> 미국 주거용 건물 착공 변화(조 달러, 2012년 불변 가격 기준)
안 그래도 여건이 어려운데, 또 한 가지의 문제가 부동산시장에 타격을 가할 것 같습니다. 그것은 다름 아닌, 은행들의 대출 태도가 매우 강화되고 있다는 것입니다(<그림 3> 참조).
실리콘 밸리 은행 및 크레딧 스위스 사태를 계기로, 은행권의 대출 심사는 더욱 강화될 가능성이 커졌습니다. 쉽게 이야기해, 이전에는 정상적으로 나오던 대출이 앞으로는 어려워질 수 있다는 이야기입니다. 은행들이 느끼기에 경기가 심상찮다고 느낀 데다, 자신들도 뱅크런 위험에 노출될 수 있다는 공포를 느끼기 때문입니다.
이 결과, 미국의 대출 증가율이 둔화하기 시작했습니다(<그림 4> 참조). 2023년 3월 기준으로 아직 전년 같은 기간에 비해 10.7% 늘어나는 중이니, 아직은 경제에 큰 문제를 일으킬 가능성이 작습니다. 그러나, 대출 심사가 강화되는 과정에서 은행의 대출이 줄어들기 시작하면 부동산시장의 ‘저가 매수세’를 위축시킬 수 있죠.
따라서 이자 부담 증가와 대출 위축 속에 미국 주택시장의 회복 시기가 늦어질 수 있음에 대비할 필요가 있을 것 같습니다.
<그림 3> 미국 은행권 기업 대출 기준 변화(%, 숫자가 높을 수록 대출 심사 강화)
<그림 4> 미국 상업은행 대출 증가율(파란선)과 주택가격 상승률(붉은선)의 관계(단위: %)
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