주택시장의 불황을 유발하는 요인?

선진국 주택시장의 오랜 호황이 각국 중앙은행의 공격적인 금리 인상 속에 끝났습니다.  호주는 주택 가격이 5개월 연속 하락하였고, 캐나다와 스웨덴에서는 2월 이후 8% 이상 하락했습니다. 뉴질랜드에서는 작년 최고점 이후 12% 이상 하락했습니다. 미국과 영국에서도 가격이 하락하기 시작했습니다.

거래량도 많이 줄었습니다. 미국의 8월 주택 판매는 전년도에 비해 5분의 1 감소했습니다. 뉴질랜드의 6월 분기별 판매량은 2010년 이후 가장 적었습니다. Barratt와 Taylor Wimpey와 같은 영국 대형 건설업체의 주가는 올해 절반으로 떨어졌습니다. 미국 최대 기업인 Dr. Horton과 Lennar는 30% 이상 하락했습니다.

주택시장의 침체를 가속화 될 조건들이 갖춰졌습니다. 이번 주택시장 침체는 미국이 아니라 캐나다, 네덜란드, 호주, 뉴질랜드 및 노르웨이가 주도할 가능성이 높습니다(아래 그림 참조). 호주와 캐나다의 경우 주택가격이 최고점에서 최대 14%까지 하락할 수 있으며, 캐나다의 주택 판매량은 2022~2023년에 40% 이상 급감할 것으로 예상됩니다.

주택시장을 위협하는 요인은?

나라 별 주택시장이 얼마나 위험에 노출되어 있는지 세 가지 위험 요인을 종합하여 도출해 보았습니다. 세 가지는 다음과 같습니다.

첫 번째 지표는 주택가격 상승률입니다. 주택 가격 상승률이 높을 수록 수요 감소에 더 취약합니다. 많은 선진국들의 주택 가격 상승률이 올해 초 한 자릿수로 둔화되었는데, 미국과 캐나다는 주택에 대한 엄청난 수요에 힘입어 두 자릿수 상승률을 유지했습니다.

두 번째 지표는 부채 수준입니다. 소득 대비 부채 수준이 높을수록 모기지 대출의 상환 금액이 크고, 채무 불이행에 직면할 가능성이 높습니다. 중앙은행들은 소득 대비 가계 부채가 미국, 영국, 스페인에서 글로벌 금융 위기 직전보다 낮아졌다는 사실에 위안을 찾습니다. 그러나 일부 나라들은 부채 수준이 크게 늘었습니다. 모기지 금리의 작은 상승이 큰 위험으로 번질 수 있습니다.

세 번째 지표는 기준 금리입니다. 기준 금리의 변화에 따라 변동하는 변동 금리 모기지 상품을 대출한 사람들은 큰 위험에 노출되어 있습니다. 기준 금리가 오르면 그들은 가처분 소득이 바로 감소하기 때문입니다. 캐나다에서는 변동금리 모기지 대출이 전체 대출의 절반 이상을 차지합니다. 호주와 스웨덴에서는 거의 3분의 2를 차지합니다.

<그림> OECD 17개 국가의 주택 시장 위험도 순위

주택시장 침체는 어떤 문제를 유발할까?

주택시장의 불황이 경기침체로 이어질 가능성이 높습니다. 미국의 지난 10번의 경기 침체 중 주택시장의 불황이 선행한 경우가 8번이었습니다. 주택시장이 경기 순환에 영향을 미치는 이유는 주택이 소유자에게 "부의 효과"를 부여하기 때문에 발생합니다. 주택 가격이 오르면 사람들은 자신의 재정 상태를 좋게 생각하기 때문에 더 많이 대출하고 소비합니다.

2019년 영란은행의 연구에 따르면 주택 가격이 10% 오르면 소비가 0.35~0.5% 증가합니다. 주택 가격이 떨어지면 사람들은 허리띠를 조입니다.  인플레와 높은 에너지 가격으로 인해 생활비가 부족해진 사람들은 더 높은 모기지 대출을 상환하기 위해 다른 상품과 서비스에 필요한 지출을 줄일 것입니다.

또 다른 이유는 투자입니다. 주택 건설과 관련된 자본 지출의 변동성은 경제를 성장시킬 수도 축소시킬 수도 있습니다. 실제로 2007-09년 금융위기 때 미국 GDP 감소 중 3분의 1이 주택 건설 관련 투자가 감소했기 때문이었습니다. 최근 주택시장 관련 악재로 미국의 민간 주택 착공은 4월 이후 20% 감소했습니다.

이상의 내용은 이코노미스트의 기사 및 S&P Dowjones Indice의 보고서 내용을 취합한 것입니다. 보다 자세한 내용은 아래의 링크를 참고하시기 바랍니다.