팬데믹 극복 과정에서 사상 초유의 저금리 정책을 펼친 영향으로 2021년까지 세계 상업용 부동산 가격이 급등했지만, 최근 상황이 달라졌습니다. 전세계 중앙은행들이 인플레 압력을 완화시킬 목적으로 금리를 인상함에 따라, 판매 건수는 물론 가격마저 떨어지고 있기 때문입니다. 관련 상황을 정리한 국제통화기금(IMF)의 보고서 “Commercial Real Estate Sector Faces Risks As Financial Conditions Tighten”를 번역해 보았습니다. 자세한 내용은 아래 본문을 참조해 주시기 바랍니다.
원문 링크
Andrea Deghi
팬데믹 초기 상업용 부동산(주로 투자 목적으로 소유된 부동산) 부문은 타격을 입었지만 이내 회복세로 돌아섰습니다. 2020년 말 이후 산업 및 주거용 부동산 가격은 전 세계적으로 급등했으며, 가장 큰 영향을 받았던 상가 및 사무용 부동산은 안정화 조짐을 보였습니다.
하지만 올해 들어 중앙은행들이 금리를 인상하며 글로벌 금융 여건이 긴축으로 전환되자 상업용 부동산 부문의 회복 모멘텀이 힘을 잃고 있는 것으로 보입니다. 아래 차트에서 알 수 있듯이, 산업 및 주거용 부동산 가격은 최근 몇 달 동안 평균적으로 하락세를 경험했습니다. 동시에, 상가 및 사무용 부동산의 가격 하락 폭이 커졌습니다.
<그림> 글로벌 금융 여건과 상업용 부동산 가격의 관계 / 상업용 부동산의 부문별 가격 변화 추이 (단위 : %, 전년동기대비)
금리를 인상하면 투자를 위해 자금을 조달하는 비용과 기존 대출을 재융자하는 비용이 늘어나 투자가 줄어들게 되므로 상업용 부동산 가격에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 또한 경제 활동이 둔화되어 상점, 레스토랑 및 산업용 건물을 포함하는 상업용 부동산에 대한 수요를 감소시켜 간접적인 영향을 미칠 수 있습니다.
최근의 분석에서 금융 여건이 실제로 상업용 부동산 가격 변화의 중요한 원동력이어서 팬데믹 기간 동안의 성과를 설명하는 데 도움이 된다는 것을 발견했습니다.
일반적으로 금융 여건이 더 완화된 나라(즉, 실질 금리가 낮고 자금 조달을 용이한)에서는 팬데믹 기간 동안 상업용 부동산 가격의 하락 폭이 작았고 회복 속도가 더 빨랐습니다. 반면에 봉쇄 조치를 더 할수록, 재난 지원금의 규모가 작을수록 상업용 부동산 부문의 성과가 더 나빴습니다.
따라서 금융 여건의 급격한 긴축은 상업용 부동산 부문에 새로운 압력을 가할 수 있습니다. 특히 경제 성장 전망이 암울하고 엄격하게 봉쇄 조치를 취해야 하는 지역에서는 더욱 그렇습니다.
코로나19 팬데믹으로 나타난 생활 양식의 변화도 상업용 부동산 가격에 영향을 미친다는 것을 알 수 있었습니다.
예를 들어, 재택 근무의 증가는 사무실 공간에 대한 수요를 줄이고, 전자 상거래는 소비자가 온라인에서 쇼핑을 함으로써 상가용 부동산에 대한 수요를 줄여 가격에 부정적인 영향을 미칩니다. 긴축된 재정 상황은 이러한 효과를 더 크게 만들고 영향을 받는 부동산 부문의 가격 하락 압력을 높일 수 있습니다.
상업용 부동산 시장의 혼란은 결국 해당 부문 뿐만 아니라 금융 시스템 및 거시 경제에 영향을 미치기 때문에 금융 안정성을 잠재적으로 위협할 수 있습니다. 이러한 위험을 완화하기 위해서는 금융감독기관의 지속적인 관찰이 필요합니다.
핵심 요약
- 올해 전세계 중앙은행들이 금리를 인상하면서 글로벌 금융 여건이 긴축으로 전환되자 상업용 부동산 부문의 침체 위험이 높아지고 있다.
- 금리인상이 자금 조달 비용과 기존 대출을 재융자 하는 비용을 증가시켜 투자가 줄어들고, 경제 활동을 둔화시켜 상업용 부동산에 대한 수요가 감소하였기 때문이다.
- 봉쇄 조치를 더 엄격하게 하고, 재난 지원금의 규모가 작을 수록, 즉 긴축의 강도가 더 센 나라에서 상업용 부동산 가격의 하락 폭이 더 컸다.
- 내년 상반기까지 지속적인 금리인상이 예상되기 때문에 당분간 상업용 부동산 시장의 부진이 계속될 가능성이 높다.